20 June 2015

Kako iznajmiti stan u Berlinu

Jedna od najtežih stvari koje sam morao da uradim po dolasku u Nemačku je iznajmljivanje stana.
Nekome ko nije živeo u inostranstvu, ovo mora da zvuči čudno, kao šta tu ima komplikovano, javiš se na oglas, pogledaš stan i ako ti se sviđa daš depozit i platiš prvi mesec i možeš da se useliš.
Da, tako nekako funkcionišu stvari u SR, bar u NS i BG.

U Nemačkoj je malo drugačije. I moram da kažem, dosta teže.

Najpre, potražnja za stanovima je u velikim gradovima (pogotovo Minhen, Hamburg, Berlin, Frankfurt, za ostale ne znam) veća nego ponuda. To znači da se za jedan stan, pogotovo ako je u nekom atraktivnijem delu grada, u terminu za razgledanje pojavi po 30 i više zainteresovanih.
Drugo, u Nemačkoj iz raznih istorijskih i ekonomskih razloga, većina ljudi (oko 60%) nema nekretninu u vlasništvu, već iznajmljuje stan.
Treće, zbog velikog broja ljudi koji iznajmljuju stanove, zakon koji reguliše taj odnos (stanodavac-stanar) je veoma detaljan i u nekim delovima restriktivan prema stanodavcima, npr. stanodavac može raskinuti ugovor o iznajmljivanju stana samo ako će on ili neko od članova njegove uže porodice da živi u njemu, i to mora da dokaže. Ili u slučaju nekih ozbiljnih problema koje stanar pravi. Ili ako ne plaća redovno stanarinu, ali tada to ide na sud, pa traje godinu-godinu ipo do faktičkog iseljenja. To znači da su stanodavci (u Berlinu je to često grad, tj opština ili neka kompanija koja poseduje celu zgradu, ređe fizičko lice) dosta oprezni prilikom zaključivanja ugovora o iznajmljivanju stana.
Četvrto, Berlin je *ogroman* i kada to kažem mislim da je sama površina grada otprilike 35 x 45km (poređenja radi, od Novog Sada do Vrbasa ima 45km) i ako imate stan u jednom delu grada, a radite na sasvim drugom kraju, bolje se preselite jer vožnja i pored relativno dobro organizovanog gradskog prevoza može da potraje i duže od sat vremena.

Dakle, kako to izgleda u praksi ?

Postoji nekoliko desetina sajtova za nekretnine, većina dnevnih listova ima ili svoje sajtove ili saradnju / integraciju sa velikim platformama za oglase. Ja sam koristio sledeće
immobilienscout24.de
immowelt.de i
immonet.de .
Tu se oglašavaju stanovi i kuće za iznajmljivanje i prodaju.

Postoji i poseban sajt gde se oglašavaju stanovi za vremenski ograničeni najam (npr 2 meseca, 5-6 meseci ili 2 godine) ili sobe - wg-gesucht.de. Ovo može biti korisno ako ne uspete da nađete stan u nekom kratkom roku, kao privremeno rešenje ili za početak, dok se ne snađete.

Oglasi za stanove su obično dosta detaljni - u kom je delu grada stan, da li je u pitanju stara gradnja(tzv. Altbau - do 1945god) ili nova gradnja (novija, tj posle 1945. - Neubau) ili gradnja iz perioda Istočne Nemačke tj. DDR (tzv. Plattenbau, zgrade građene od prefabrikovanih elemenata), na kom je spratu stan, kratak opis okoline zgrade, kakav je raspored soba, da li ima terasu, da li ima ugrađenu kuhinju (tzv EBK - EinBauKüche), kolika je cena iznajmljivanja (tzv. Kaltmiete) i koliko iznose računi za komunalije (grejanje, voda, odnošenje smeća i ostalo). Komunalije zajedno sa cenom iznajmljivanja zovu se Warmmiete. U ovu cifru ne ulazi potrošnja struje, gasa (npr za zagrevanje vode) i telekomunikacija, tako da pri računanju troškova stanovanja treba dodati i te troškove. O računima i ostalom pisaću u posebnom postu.
Tipična  Altbau zgrada, često u obliku ćiriličnog slova P

Neubau, uglavnom građene 60-ih godina 20.veka i kasnije, ova je iz 90ih

Plattenbau, tj. blokovska gradnja, često bez terasa

Stan je (po mom iskustvu) nemoguće iznajmiti samo pregledanjem oglasa i slanjem upita tj preko interneta, jer nećete dobiti nikakav odgovor od agenata. Oni će u svakom slučaju naći nekoga kome će iznajmiti stan i gotovo sigurno neće gubiti vreme sa nekim ko ne može da dođe da pogleda stan.

Kada na internetu nađete stan koji vam odgovara po lokaciji i ceni (ja sam gledao npr koliko bi mi trebalo do posla i razmišljao da je sve ispod 45min prihvatljivo vreme), pošaljete upit agentu i dogovorite termin za razgledanje ili se najavite za već oglašeni termin.
I da, gotovo da nema oglasa gde vlasnici direktno nude stanove, velika većina se oglašava preko agenata, tako da je teško zaobići ih.

Razgledanje stanova je često radnim danom pre podne tj. tokom radnog vremena, takve stanove nisam ni obilazio, već samo one koji su imali termine tokom vikenda ili posle 17,30 radnim danom.
Tokom razgledanja, osim agenta, nekada su prisutni i trenutni stanari (ako se još uvek nisu iselili), pa je to dobra prilika za raspitivanje o nekim detaljima koji nisu navedeni u oglasu.

Ono što je po mom mišljenju najbolja opcija za traženje stana je tzv "Nachmieter gesucht" (traži se stanar) vrsta oglasa. Naime, u ovakvim oglasima obično trenutni stanar traži nekog da se useli u stan, uglavnom u vrlo kratkom roku (od momentalno do max mesec dana), jer je otkazni rok za stanove po pravilu tri meseca. Npr neko ko pronađe posao u drugom delu Nemačke, i brzo nađe stan u drugom gradu, sigurno ne želi da tri meseca plaća dva stana, pa onda traži nekoga ko će da se useli u taj stan što pre. Naravno, poslednju reč uvek ima vlasnik, tj onaj ko izdaje stan (Vermieter). Trenutni stanar samo sakupi ponude i prosledi ih vlasniku. Prednost ovakvog načina iznajmljivanja je što je stan useljiv u vrlo kratkom roku i što ne postoji plaćanje provizije agentu za nekretnine.

Bitno je znati da se stanovi u Nemačkoj (koliko znam, i u većini ostalih zapandnoevropskih država) iznajmljuju *prazni*. Kada to kažem, mislim bukvalno prazni - novi stanar od "opreme" dobija samo utičnice i žice koje vise sa plafona, ako ima sreće možda i sijalično grlo. U kuhinji, obavezno je da postoji sudopera i šporet, koji su često u vrlo jadnom stanju, i stoje tu da bi zakonska forma bila zadovoljena. Neki stanovi imaju EBK (vidi gore) ali u tom slučaju mogu biti nešto (50-100e) skuplji.

Vidim sada da je ovaj post predugačak, pa ću u sledećem pisati o papirima koji su potrebni za iznajmljivanje stana, useljenju i ostalom.