05 August 2015

Iznajmljivanje stana - papirologija

U prethodnom postu pisao sam o traganju za stanom. Tema ovog posta je - kompletna papirologija za konkurisanje za iznajmljivanje stana kao i postupak kod useljenja u novi stan.

Otići na razgledanje stana je prilično zanimljivo, čovek se zaista nagleda svega.
Npr stari stanovi, tzv. Altbau, sa plafonima visine skoro 4m (da, jedan je bio 3,80m), uskim spavaćim sobama u koje možete da birate da li ćete staviti garderober, veliki krevet ili ćete moći da priđete prozoru (nikako ne može sve od toga), sa predsobljima gde iznad vrata postoji "bunker", tj drvena ploča koja služi kao dodatni skladišni prostor i ceo stan čini još ružnijim, sa parketom tačnije rečeno brodskim podom koji škripi, sa drvenim stepenicama u hodniku koje su uske i takođe škripe, sa balkonom koji je dovoljan za dve male saksije i kanticu za zalivanje.
Ili novi stanovi (građeni 80ih pa naovamo), koji su uglavnom gotovo na izlazu iz grada, ali imaju podno grejanje, terasu normalne veličine, ili čak dve, plafone od 2,60m, veliku i opremljenu kuhinju (sa sve belom tehnikom), podrum, biciklanu, ostavu za dečija kolica, igralište za decu i baštu na placu itd. Takve lokacije su pune zelenila, mirne i bez puno saobraćaja, ali i relativno lošije povezano javnim prevozom sa centrom grada.

Ili stanovi u blokovima iz vremena DDR-a, naravno samo u bivšem istočnom Berlinu, koji mogu biti odlični, prostrani i lepo sređeni, ali isto tako mogu biti i vrlo zapušteni i nepraktični, bez terase i u lošim zgradama.
Ili nešto između.

Koliko god to bilo interesantno, kada sam ja gledao stanove, nisam mogao sebi da dopustim luksuz da traćim vreme i morao sam dobro da se organizujem da stignem da obiđem što više stanova i da pošaljem što više prijava ako mi se svide ti stanovi.

Odredio sam sebi kriterijume i posle razgledanja sastavljao prijave i isto veče slao.

E sad, tema posta - šta je potrebno za konkurisanje za stan?
Kao što sam pomenuo u prethodnom postu, u velikim gradovima u Nemačkoj postoji tzv. "Wohnungnot" tj manjak stanova. Prosto rečeno, potražnja za stanovima je veća od broja stanova u ponudi za iznajmljivanje.

To stavlja vlasnike u povoljan položaj, pa uglavnom mogu da biraju kome će izdati stan. S obzirom da su vlasnici obično kompanije ili grad Berlin, ređe fizička lica, onda je osnovni i najbitniji kriterijum platežna sposobnost stanara. Kao dokaz, najčešće se traži sledeće
- pasoš, tj lična isprava, naravno;
- popunjen nezvanični obrazac tj lični podaci i podaci osoba koje će živeti u stanu (i za decu ako ih imate), kućni ljubimci (ako je dozvoljeno), napomena ako ste muzičar (valjda zbog buke, nisam pitao) ili ćete obavljati neku poslovnu delatnost u stanu, valjda zbog poreza, visina zarade i visina kredita koje imate i kada ističu itd.

- platni listić za poslednje tri zarade ili ugovor o radu, npr za mene je to bilo dovoljno, jer prvi put počinjem da radim u Nemačkoj;
- izveštaj kreditnog biroa kao dokaz da imam prihvatljiv bonitet ("Kreditwürdigkeit"), tzv. SCHUFA;
- potvrda prethodnog stanodavca da ne dugujem za stanarinu i koliko redovno plaćam svoje obaveze (na nemačkom je to - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - inače najduža reč koju sam koristio u praksi);

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - potvrda da ne dugujete za stanarinu
Najbitniji deo Schufa izveštaja - Score, tj. verovatnoća da ćete vratiti kredit

Meni je ovo izgledalo potpuno neverovatno, kako oni mogu da traže da znaju moju finansijsku situaciju, šta njih briga, zar to nije narušavanje privatnosti ... međutim, raspitao sam se i shvatio da se sve to traži, skoro bez izuzetka, kada je u pitanju iznajmljivanje stanova. Neki idu čak toliko daleko da uslovljavaju da vam Warmmiete (stanarina+komunalije) bude max 1/3 neto zarade.
U čemu je stvar ?
U Nemačkoj je odnos stanodavac-stanar veoma detaljno uređen, upravo zbog toga što veliki broj ljudi iznajmljuje stanove. A Nemci ionako za sve imaju zakon...
Taj zakon (našao sam ga negde na engleskom, ali nisam čitao, predugačak je) štiti stanare, ali i stanodavce. Bez obzira na to, stanar koji se useli u neki stan, ne može biti izbačen iz njega tako jednostavno, već samo pod određenim uslovima. Čak i ako ne plaća stanarinu, tek posle tri pismene opomene stanodavac može da pokrene spor pred sudom, koji može da potraje i više od godinu dana, za koje vreme stanodavac ima troškove advokata, komunalija, a nema prihoda od stana. Zato se stanodavci obezbeđuju time što traže dokaz o solidnom finansijskom stanju stanara. Stvari jednostavno tako funkcionišu u Nemačkoj.

Par reči i o parama. Naime, prilikom useljavanja u stan, plaća se depozit stanodavcu, maksimalni iznos je 3 (tri) mesečne stanarine i služi za pokrivanje eventualne štete ili sređivanje stana nakon iseljenja stanara, ako ga on ne okreči (obično ova obaveza stoji u ugovoru). Zakon kaže i da stanar ima pravo da depozit uplati u tri jednake mesečne rate.
Provizija agenata za nekretnine je po zakonu maksimalno 2 (dve) mesečne stanarine plus PDV 19% što je 2,38 stanarina.
Na to dodajte i stanarinu za prvi mesec, koja se takođe plaća pre useljenja.
Ukupno, to je 6,38 x mesečni iznos rente, za useljenje. Nije mala cifra, imajući u vidu da su stanovi u Berlinu 350e (lošiji stan u ne baš sjajnom kraju), pa naviše.

Ovo može da bude manje ako imate sreće i nađete stan bez agenta i dogovorite se sa stanodavcem da depozit isplatite u tri rate. Mislim da čak i zakon obavezuje stanodavca da vam to omogući. U tom, najboljem slučaju, za prvi mesec je to "samo" dvostruki iznos stanarine.

Kada sam posle blizu 17-18 pogledanih stanova i nekih 9-10 poslatih prijava (sa celokupnom dokumentacijom) za iznajmljivanje stana, najzad primio poziv jedne agentice koja mi je ponudila ugovor, nisam mogao da verujem da se mojoj potrazi za stanom i mukama najzad bliži kraj.

Sledilo je potpisivanje ugovora, plaćanje provizije agentici i depozita.

Ali to nije sve. Preuzimanje ključeva je ovde poseban događaj. U mom slučaju, bili su prisutni
- predstavnik stanodavca (inače čovek je vlasnik nekoliko stotina stanova koje iznajmljuje),
- predstavnik firme kojoj uplaćujem stanarinu i koja brine o zgradi (tzv. Hausverwaltung Firma),
-agentica za nekretnine, navodno da štiti moje interese (ovaj deo mi baš i nije bio jasan ali ajde, kad je već rekla da će doći, valjda kao svedok, šta li... ),
- stanar tj ja naravno.

Postupak je sledeći - tek kada smo svi prisutni, počinje se sa očitavanjem stanja svih brojila - za gas, za struju, za grejanje - kalorimetar na svakom radijatoru i podaci se unose u tzv. Wohnungsübergabeprotokoll - protokol o preuzimanju stana.


To je to.

Bar što se tiče samog stana.

Dalje predstoji prijavljivanje nove adrese u Bürgeramt, tj opštini (o tome sam već pisao ranije), zatim zaključivanje ugovora za isporuku struje i gasa sa kompanijama-isporučiocima, pa uvođenje kablovske tj. interneta.
O tome u sledećem (kraćem) postu.

14 comments:

  1. Pozdrav iz Novog Sada,

    Kao prvo, hvala puno na svim ovim korisnim informacijama i trudu koji ulažeš u sve ovo. Ima jako puno korisnih detalja na koje nigde na internetu nisam naišao.

    I ja takođe planiram da idem u Nemačku sledeće godine. Nažalost, nemam neki posao koji me čeka, tražio bi ga tek po dolasku. Uštedeo sam 2.500 evra. Znam da nije mnogo ali nadam se da će biti knap za neki najskromniji početak. Plan je da po dolasku što pre nađem stan za iznajmit, pa bi onda posle registracije prebivališta tražio posao, kakav god za početak, ne bi bio izbirljiv.

    Šta misliš kolike su šanse da iznajmim stan, a da pri tom nemam ugovor o radu, platni listić ili izveštaj kreditnog biroa?

    I da li se samo sa ugovorima o kupovini ili zakupnini stana može prijaviti prebivalište u Nemačkoj, ili se može i sa iznajmljenom sobom ili tako nekom jeftinijom varijantom prijavit? Bilo bi glupo da dam tolike pare agentima za iznajmljivanje stanova, i da na kraju ne nađem posao.

    Ako imaš neki savet šta bi ti radio na mom mestu s obzirom na iskustva koja si imao, dobro bi mi došao.

    Pozdrav i sve najbolje!

    ReplyDelete
  2. Pozdrav za sugrađanina,
    idemo redom:
    - prebivalište može da se prijavi i sa iznajmljenom sobom, bez ikakvih problema. Bitno je samo napomenuti da li na sandučiću piše tvoje prezime ili prezime "glavnog" stanara ili vlasnika. U tom slučaju na adresu se doda c/o, npr Petrović c/o Schmidt, ali to već znaju u opštini;
    - naći stan bez ugovora o radu - iskreno rečeno, mislim da je to gotovo nemoguće, baš zbog zakona koji je više naklonjen stanarima nego stanodavcima.
    Moj savet je da pokušaš sa WG (Wohngemeinschaft) tj iznajmljenom sobom za početak.
    Ono što u situaciji kada si u DE i nemaš posao, može da olakša stvari je da u Srbiji pokušaš da izvadiš tzv vizu za traženje posla, pa ako nađeš posao, ta viza ti omogućava da direktno u DE podneseš zahtev za radnu vizu, tj da ne moraš da se vraćaš u SR i da to radiš u ambasadi. Naravno, dok ti ne odobre radnu vizu ne možeš početi da radiš, tako da se ta viza u praksi svodi na to da ti omogućava 6 meseci boravka u DE + eventualno uštediš jedan put do SR i nazad, što na početku, sa ograničenim sredstvima, dobro dođe.

    Inače, koliko znam, ako ostaješ do 3 meseca, sa turističkom vizom, ne moraš da prijavljuješ prebivalište.

    Zavisi od toga koje kvalifikacije imaš (deficitarno zanimanje?) možda da pokušaš preko interneta da nađeš posao.
    Pozdrav i srećno,
    Nemanja

    ReplyDelete
  3. Hvala na savetu u vezi iznajmljivanja sobe! Imaću to definitivno u vidu. Pošto imam pasoš EU (Hrvatska) neću barem imati komplikacije oko radne vize. Po struci sam diplomirani pravnik pa su šanse za pronalazak posla preko interneta nikakve. Dugoročni plan u Nemačkoj bi mi bio da završim postdiplomske studije koje traju 1 godinu. Ali tokom prvih par godina (dok ne uštedim dovoljno novca za studije)ne bi bio izbirljiv po pitanju posla.

    Pošto je ugovor o radu toliko bitan, onda ću definitivno ići na WG opciju, barem tokom prva 2-3 meseca dok ne nađem posao. Nadam se samo da se soba može pronaći brže od stana, jer bi se morao prvenstveno fokusirati na pronalazak posla. Gledao sam oglase za iznajmljivanje sobe na sajtu www.wg-gesucht.de. Ima mnogo dobrih ponuda, ali nisam siguran da li se i tu pojavljuju posrednici? Primetio sam da mnogi oglašivači ostavljaju brojeve telefona pa mi se čini da se mogu direktno kontaktirati.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ako nije prekasno za odgovor, po mom iskustvu (tj onome što sam čuo od kolega sa posla, u oglasima za iznajmljivanje soba uglavnom su u pitanju fizička lica, tj stanari koji imaju potpisan ugovor sa vlasnikom ili njegovim predstavnikom, pa traže još nekoga da podele troškove.
      Nemanja

      Delete
  4. Zdravo Nemanja,

    Hvala ti puno na prekorisnim tekstovima. Mislim da cu svaki procitati po nekoliko puta dok dodje moj trenutak selidbe :)
    Naime ja sam dobio IT posao u Nemackoj, cekam termin u ambasadi i sve to lagano.
    Ali ono sto me najvise brine jeste stan. Ti si napisao izmedju ostalog da moram imati platni listic za poslednje 3 zarade (ili ugovor o radu). Ugovor o radu naravno imam, ali platni listic ne... da li to znaci da prva 3 meseca necu moci iznajmiti ovako regularno stan?

    Ja trazim stan u Potsdamu, i ima stvarno mnogo lepih stanova. Voleo bih da mogu unapred da se dogovorim i tacno da dodjem na sve sredjeno u Septembru, ali posle citanja tvojih blogova zakljucio bih da preko interneta nema sanse da mi neko odgovori nesto pozitivni i da se dogovorim sa njima :)

    I takodje me zanima da li ja moram imati potvrdu prethodnog stanodavca s obzirom da nisam ziveo u Nemackoj pre?

    Hvala unapred.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Zdravo JoLoLo,

      i ja sam bio u potpuno istoj situaciji.

      1) Umesto platnih listića, većini agenata (Makler) je dovoljan i ugovor o radu, jer je bitna visina zarade - negde je eksplicitno uslov da Warmmiete ne prelazi 1/3 prihoda domaćinstva.
      2) preko interneta, jako teško. Ja sam probao i uspeo da zakažem JEDNO razgledanje, i to 2 dana pred dolazak u DE. Jednostavno potražnja je dovoljno velika da agenti jednostavno ne žele da se gnjave sa vama ako niste tu;
      3) Potvrda prethodnog stanodavca, tzv. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nije neophodna ako ranije niste živeli u DE, nisu baš toliko nerazumni (još) da i to zahtevaju :)

      Pozdrav i srećno,
      Nemanja

      Delete
  5. I jos jedno pitanje, kako si nabavio Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ako ti je to bio prvi stan u Nemackoj?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Nisam imao Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, agenti su govorili da nije neophodna jer ranije nisam živeo u DE. Koliko sam shvatio, to služi samo da garantuje da nemate prethodne dugove koji mogu da ugroze vašu sposobnost plaćanja stanarine za stan za koji se interesujete. I da znaju da niste neredovan platiša.

      Pozdrav,
      Nemanja

      Delete
  6. Pozdrav i veliko hvala za korisne informacije!
    Interesuje me kako se moze Schufa besplatno naruciti, pokusavam da nadjem link, kopao sam i po nemackim forumima ali mi ne ide nikako.
    Unapred hvala

    Pozdrav,
    Stefan

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pozdrav,
      drago mi je da vam je blog od pomoći.
      Po mojim saznanjima, slično kao u Srbiji, svako može da traži jednom godišnje besplatno od Schufe svoj kreditni skor. Međutim, Schufa u tom dokumentu napiše da je to po osnovu zakona o slobodnom pristupu informacijama i bla bla i mislim da generalno taj format dokumenta (vrlo detaljan prikaz svih parametara i istorija promene rejtinga) nije zgodan za stanodavce.
      Postoji opcija i da se otvori nalog na Schufa i to košta nekih 10-ak eur godišnje, i onda je broj pristupa i zahteva za kreditnim izveštajem praktično neograničen.
      Za potpuno besplatnu opciju izveštaja za potrebe prijave za stan stvarno ne znam. Postoje firme za nekretnine kod kojih konkurišete koje imaju pristup Schufi, pa mogu i one da pogledaju vaš rejting, ali uz dozvolu, ne znam tačno kako ide ceo postupak, za to najbolje da pitate agenta/maklera ako i oni znaju o tome.
      Pozdrav,
      Nemanja

      Delete
  7. Sta se desava ako sam imala SUFU, a otplatila sam je. Da li cu onda imati problem oko stana?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Molim razjasnite malo. SCHUFA rejting je samo verovatnoća da ćete vratiti pozajmicu tj kredit. SCHUFA je kao kreditni biro u Srbiji, oni ne daju kredite, već samo procenjuju vašu mogućnost vraćanja kredita prema podacima koji su im dostupni. Ne možete "otplatiti SCHUFU".
      Nemanja

      Delete
  8. Supruga i ja smo predali papire u konzulatu i cekamo papire za Nemacku. Nadamo se da cemo dobiti plavu kartu. Interesuje me kad pogledam stan i svidi mi se, kako se prijavljuje. Tj gde mogu da nadjem formular za prijavu. Da li agent prilikom gledanja stana podeli formulare, ili mogu da ga skinem sa interneta. Da li nam je potreban "SCHUFA" iako smo novi u Nemackoj?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Poštovanje,
      Ne postoji neki standardan formular za prijavu na oglas za stan. Po mom iskustvu, u nekim oglasima piše već u samom tekstu ili naslovu kada je razgledanje, a negde se zakazuju individualni termini. Za prvu opciju, jednostavno odete u oglašenom terminu (dođite 5-10min ranije da osmotrite okolinu) i pogledate stan. Opcija 2, ako je u pitanju neki od većih sajtova za nekretnine, postoji opcija da kontaktirate oglašivača i kliknite tu i napišite 2 rečenice u stilu - poštovani, zanima me stan, imam pripremljene sve neophodne papire, kada bih mogao da pogledam stan. Navedite ime i prezime, telefon, objasnite da dolazite iz SR i da počinjete da radite u DE itd. Pokušajte na nemačkom, jer po mom iskustvu retko koji agent priča engleski.
      Prilikom gledanja stana agent uvek ima formular (tzv. Mieterselbstauskunft = podaci o stanaru, grubo prevedeno) a nekad možete da skinete formular u pdf ili doc formatu sa sajta agencije.
      Schufa vam je svakako potrebna, u momentu kad sam se prijavljivao za stan nisam ni imao SCHUFA rejting jer sam bio svega par dana u Nemačkoj, ali svejedno su svi to zahtevali. Mislim da je osnovna ideja provera da ne postoje negativni unosi (prinudna naplata, veća kašnjenja za kredite, lični bankrot isl).
      Nemanja

      Delete