20 June 2015

Kako iznajmiti stan u Berlinu

Jedna od najtežih stvari koje sam morao da uradim po dolasku u Nemačku je iznajmljivanje stana.
Nekome ko nije živeo u inostranstvu, ovo mora da zvuči čudno, kao šta tu ima komplikovano, javiš se na oglas, pogledaš stan i ako ti se sviđa daš depozit i platiš prvi mesec i možeš da se useliš.
Da, tako nekako funkcionišu stvari u SR, bar u NS i BG.

U Nemačkoj je malo drugačije. I moram da kažem, dosta teže.

Najpre, potražnja za stanovima je u velikim gradovima (pogotovo Minhen, Hamburg, Berlin, Frankfurt, za ostale ne znam) veća nego ponuda. To znači da se za jedan stan, pogotovo ako je u nekom atraktivnijem delu grada, u terminu za razgledanje pojavi po 30 i više zainteresovanih.
Drugo, u Nemačkoj iz raznih istorijskih i ekonomskih razloga, većina ljudi (oko 60%) nema nekretninu u vlasništvu, već iznajmljuje stan.
Treće, zbog velikog broja ljudi koji iznajmljuju stanove, zakon koji reguliše taj odnos (stanodavac-stanar) je veoma detaljan i u nekim delovima restriktivan prema stanodavcima, npr. stanodavac može raskinuti ugovor o iznajmljivanju stana samo ako će on ili neko od članova njegove uže porodice da živi u njemu, i to mora da dokaže. Ili u slučaju nekih ozbiljnih problema koje stanar pravi. Ili ako ne plaća redovno stanarinu, ali tada to ide na sud, pa traje godinu-godinu ipo do faktičkog iseljenja. To znači da su stanodavci (u Berlinu je to često grad, tj opština ili neka kompanija koja poseduje celu zgradu, ređe fizičko lice) dosta oprezni prilikom zaključivanja ugovora o iznajmljivanju stana.
Četvrto, Berlin je *ogroman* i kada to kažem mislim da je sama površina grada otprilike 35 x 45km (poređenja radi, od Novog Sada do Vrbasa ima 45km) i ako imate stan u jednom delu grada, a radite na sasvim drugom kraju, bolje se preselite jer vožnja i pored relativno dobro organizovanog gradskog prevoza može da potraje i duže od sat vremena.

Dakle, kako to izgleda u praksi ?

Postoji nekoliko desetina sajtova za nekretnine, većina dnevnih listova ima ili svoje sajtove ili saradnju / integraciju sa velikim platformama za oglase. Ja sam koristio sledeće
immobilienscout24.de
immowelt.de i
immonet.de .
Tu se oglašavaju stanovi i kuće za iznajmljivanje i prodaju.

Postoji i poseban sajt gde se oglašavaju stanovi za vremenski ograničeni najam (npr 2 meseca, 5-6 meseci ili 2 godine) ili sobe - wg-gesucht.de. Ovo može biti korisno ako ne uspete da nađete stan u nekom kratkom roku, kao privremeno rešenje ili za početak, dok se ne snađete.

Oglasi za stanove su obično dosta detaljni - u kom je delu grada stan, da li je u pitanju stara gradnja(tzv. Altbau - do 1945god) ili nova gradnja (novija, tj posle 1945. - Neubau) ili gradnja iz perioda Istočne Nemačke tj. DDR (tzv. Plattenbau, zgrade građene od prefabrikovanih elemenata), na kom je spratu stan, kratak opis okoline zgrade, kakav je raspored soba, da li ima terasu, da li ima ugrađenu kuhinju (tzv EBK - EinBauKüche), kolika je cena iznajmljivanja (tzv. Kaltmiete) i koliko iznose računi za komunalije (grejanje, voda, odnošenje smeća i ostalo). Komunalije zajedno sa cenom iznajmljivanja zovu se Warmmiete. U ovu cifru ne ulazi potrošnja struje, gasa (npr za zagrevanje vode) i telekomunikacija, tako da pri računanju troškova stanovanja treba dodati i te troškove. O računima i ostalom pisaću u posebnom postu.
Tipična  Altbau zgrada, često u obliku ćiriličnog slova P

Neubau, uglavnom građene 60-ih godina 20.veka i kasnije, ova je iz 90ih

Plattenbau, tj. blokovska gradnja, često bez terasa

Stan je (po mom iskustvu) nemoguće iznajmiti samo pregledanjem oglasa i slanjem upita tj preko interneta, jer nećete dobiti nikakav odgovor od agenata. Oni će u svakom slučaju naći nekoga kome će iznajmiti stan i gotovo sigurno neće gubiti vreme sa nekim ko ne može da dođe da pogleda stan.

Kada na internetu nađete stan koji vam odgovara po lokaciji i ceni (ja sam gledao npr koliko bi mi trebalo do posla i razmišljao da je sve ispod 45min prihvatljivo vreme), pošaljete upit agentu i dogovorite termin za razgledanje ili se najavite za već oglašeni termin.
I da, gotovo da nema oglasa gde vlasnici direktno nude stanove, velika većina se oglašava preko agenata, tako da je teško zaobići ih.

Razgledanje stanova je često radnim danom pre podne tj. tokom radnog vremena, takve stanove nisam ni obilazio, već samo one koji su imali termine tokom vikenda ili posle 17,30 radnim danom.
Tokom razgledanja, osim agenta, nekada su prisutni i trenutni stanari (ako se još uvek nisu iselili), pa je to dobra prilika za raspitivanje o nekim detaljima koji nisu navedeni u oglasu.

Ono što je po mom mišljenju najbolja opcija za traženje stana je tzv "Nachmieter gesucht" (traži se stanar) vrsta oglasa. Naime, u ovakvim oglasima obično trenutni stanar traži nekog da se useli u stan, uglavnom u vrlo kratkom roku (od momentalno do max mesec dana), jer je otkazni rok za stanove po pravilu tri meseca. Npr neko ko pronađe posao u drugom delu Nemačke, i brzo nađe stan u drugom gradu, sigurno ne želi da tri meseca plaća dva stana, pa onda traži nekoga ko će da se useli u taj stan što pre. Naravno, poslednju reč uvek ima vlasnik, tj onaj ko izdaje stan (Vermieter). Trenutni stanar samo sakupi ponude i prosledi ih vlasniku. Prednost ovakvog načina iznajmljivanja je što je stan useljiv u vrlo kratkom roku i što ne postoji plaćanje provizije agentu za nekretnine.

Bitno je znati da se stanovi u Nemačkoj (koliko znam, i u većini ostalih zapandnoevropskih država) iznajmljuju *prazni*. Kada to kažem, mislim bukvalno prazni - novi stanar od "opreme" dobija samo utičnice i žice koje vise sa plafona, ako ima sreće možda i sijalično grlo. U kuhinji, obavezno je da postoji sudopera i šporet, koji su često u vrlo jadnom stanju, i stoje tu da bi zakonska forma bila zadovoljena. Neki stanovi imaju EBK (vidi gore) ali u tom slučaju mogu biti nešto (50-100e) skuplji.

Vidim sada da je ovaj post predugačak, pa ću u sledećem pisati o papirima koji su potrebni za iznajmljivanje stana, useljenju i ostalom.

15 comments:

  1. Pozdrav svima, ovo je moj prvi idi vidjeti na ovom mjestu, a stav je zapravo plodonosna u znak podrške mene, nastaviti objavljivati ove poruke.

    ReplyDelete
  2. Zdravo! Svaka čast na napisanim tekstovima, od velike su pomoći za nas koji započinjemo život u Berlinu.
    Imam jedno pitanje s obzirom da evo već treći dan radim kao Pfleger, a imam samo privreememo obezbeđen smeštaj, u potrazi sam za stanom, međutim u većini oglasa potreban je WBS, možete li mi reci preko kojeg Verwaltung-a ste pronašli stan, i kako ide dokumentacija s obzirom da posedujem vizu na 6 meseci koju sam dobio u Beogradu u nemačkoj ambasadi???

    ReplyDelete
    Replies
    1. Zdravo, hvala, drago mi je da informacije pomažu.
      Ako nije prekasno, evo odgovor:
      - ja sam našao stan preko oglasa, konkretno immobilienscout24. Nisam išao preko Hausverwaltung firmi;
      - što se tiče dokumentacije, to sam napisao u postu gore, u principu se ugovori potpisuju na godinu dana minimalno, ali ako je Vama ugovor o radu na neodređeno, ne bi trebalo da imate problema. Što se tiče vize, pretpostavljam da ćete produžiti, ali to ne bi trebalo da zanima Hausverwaltung toliko.
      U principu nema tu baš tačno određenih pravila, pa mogu da Vam traže i neke dodatne papire da bi se osigurali da ćete moći da plaćate bez problema. A to je i jedino što vlasnike i Hausverwaltung zanima.

      Delete
  3. Pozdrav!
    Imam jedno pitanje. Što se tiče ovoga ''Nachmieter gesucht'', da li
    stanovi ostaju namješteni ili ne? Vidim par oglasa na netu gdje ima nekih stanova sa slikama i onako sve super izgleda. Lokacija otprilike Spandau, 50ak kvadrata, warm oko 550eura, ima li to smisla? Ne pišu nikakvi dodatni troškovi (osim kaucije naravno), valjda ih i nema jer nije preko agenta već privatan stan?
    Hvala LP

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pozdrav!

      zavisi od stana, ali obično ne. Nameštaj koji vidite na slikama, najverovatnije pripada trenutnom stanaru. Nekad oni ponude sledećem stanaru da otkupi neke delove nameštaja, verovatno im se ne isplati da sele i nameštaj ako idu na drugi kraj zemlje ili u drugu zemlju.

      Agenti po novom zakonu od kraja prošle godine naplaćuju proviziju od vlasnika, a ne od stanara.
      Spandau 10e/kvm/mesečno - cene definitivno rastu svake godine... Verovatno je u pitanju kaltmiete, i bez nameštaja, ali pošaljite mail stanodavcu i pitajte, zakažite termin za razgledanje...

      Ali ako stan izgleda previše dobro, onda može da se desi da je u pitanju prevara. To ćete lako prepoznati ako vam traže pare unapred, za proviziju isl, i nemojte ništa plaćati.

      Puno sreće, znam da je problem naći stan u Berlinu.
      Nemanja

      Delete
  4. Agenti po novom zakonu od kraja prošle godine naplaćuju proviziju od vlasnika, a ne od stanara.-Da li ovo jos uvek vazi?Sta onda mi koji iznajmljujemo placamo(osim kirije i kaucije)?
    Kako da znamo da nije prevara,gde proveriti?
    Hvala unapred:)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Da, to još uvek važi, vlasnici plaćaju agencijama za usluge, kako je Unknown napisao u komentaru ispod. Onda vlasnici podignu cene stanarine da to nadoknade, naravno :)

      Kako da znate da nije prevara:
      1) ako zvuči previše dobro da bi bilo istinito, obično je prevara. Npr samohrana majka iz Švedske/Danske/Norveške koja izdaje stan od 70kvm u centru Berlina/Hamburga/Minhena za 500e, eto dok joj sin ne napuni 18g, onda će on tamo da živi. Ne trebaju njoj pare, već eto da nekom učini, ko će da pazi na stan i neće ga ostaviti ruiniranog...
      2) ako vam traže pare unapred (pre potpisivanja ugovora). Nekoga je zamolio prijatelj da pokazuje stan dok je on u Čileu na doktoratu/ekspediciji/fotosafariju, a on ima jedan ključ, a trenutno je van grada, ali za 150/200e on će iskopirati ključ i poslati vam i bla bla...

      Lično sam naišao na takve oglase, nisam toliko maštovit da izmislim tako nešto...

      Delete
  5. Agenti po novom zakonu od kraja prošle godine naplaćuju proviziju od vlasnika, a ne od stanara.-Da li ovo jos uvek vazi?Sta onda mi koji iznajmljujemo placamo(osim kirije i kaucije)?
    Kako da znamo da nije prevara,gde proveriti?
    Hvala unapred:)

    ReplyDelete
  6. Da, to još uvek važi. Ti samo platis da iznajmis stan, kauciju i rental i ne plaćaš agenciji proviziju što su ti našli stan. Vlasnik stana njima mora da plati proviziju zato sto su mu našli stanare

    ReplyDelete
  7. Pozdrav svima...postovi su super,...nego...ja sam čuo da iznajmljivanje stana zavisi i od broja ljudi tj. članova porodice...ja i žena i troje male dece bi navodno MORALI da tražimo stan od minimum nekih 90 kvadrata...da li je to tačno???
    Pozdrav!!!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Zdravo,
      odgovor je - zavisi.
      Kanc.za strance će svakako tražiti da vidi koliki stan imate (mislim da je minimalno 12kvm po osobi + zajedničke prostorije, ali moguće da ima odstupanja zavisno od pokrajine).
      Takođe, na jednom razgledanju stana pored mene je bio i čovek sa dvoje male dece i agentica mu je otvoreno rekla da mora da traži veći stan (u pitanju je bio dvoiposoban).
      Takođe, u nekim oglasima eksplicitno piše koliko osoba maksimalno sme da živi u stanu (npr. dvoje u dvosobnom).
      Pozdrav,
      Nemanja

      Delete
  8. Hvala Nemanja na brzom odgovoru.Ja sam čuo da zajedničke prostorije računaju 45 kvm i plus po po osobi nešto,ali nisam znao koliko tačno kvm.U mom slučaju je žena i troje male dece,a grad je Esen. :) Znači ja bez 100 kvadrata nisam,u najavi...hehehe
    Pozdrav i još jednom hvala...

    ReplyDelete
  9. Pozdrav! Zovem se Dejan i isao bih za Berlin od 1.11.2017. do 29.1.2018. tj. na period od 3 meseca. Nemacki ne znam,ali mi treba nameštena soba-stan. Kome da se obratim?

    ReplyDelete
  10. This comment has been removed by the author.

    ReplyDelete
  11. Pozdrav Berlineri, 21.11. selim u Berlin iz Zagreba, dobio sam posao u jednoj IT firmi pa ako ima tko da traži cimera ili ima sobu ili stan ako bi se mogao javiti (filip.popic@gmail.com ili fpopic na skajpu/linkedinu/fejsu) kako bi mogao saznati više o svemu tome a i pronaći možda nove prijatelje u Berlinu!

    ReplyDelete